「专访」长租行业风口过后,龙湖冠寓还是要做大

作者:匿名时间:2019-11-01 20:06:14

记者|马一凡

在短短的两三年时间里,长期租赁公寓行业经历了从风口、赛马圈地、一些企业出走到集体失败的过程。

龙湖集团冠宇发展部总经理张志聪不同意这些悲观的观点。“现在有很多负面声音,但不要忘记‘租购并举’是国家政策。”在龙湖关羽成立三周年之际,他在界面接受记者专访时说,他希望传递一些积极的能量。

张志聪是龙湖出生的第一位官员。他是龙湖顺安公司和深港公司的总经理。他经历了中国房地产业的最初阶段和随后的黄金白银时代。

“中国的出租房市场就像一部电影,现在只有一个开头,电影的情节是什么还不得而知,尤其像1998年的房地产业。”

当龙虎冠宇经历高层变动时,张志聪表示,他自愿接手这项任务,并担任中国开发商派出的第二大集中式长期租赁公寓冠宇的角色。"这项新业务让我更加兴奋。"到目前为止,龙湖冠宇已经开了6.4万套房子,仅次于万科浦宇。

但即使是业内第一的万科·博宇也面临困难。万科集团总裁朱九生在今年的业绩会议上谈到浦项时承认:“长期租赁公寓确实面临压力。”

张志聪说租一套长期公寓需要坚强的心。他向界面新闻解释了关羽遇到了什么问题,问题是如何解决的,行业希望在哪里。

50,000个房间是一道屏障。

在长期公寓行业发展之初,许多企业进入了烧钱的规模竞争,这导致了一些长期公寓企业的快速扩张,也导致了一些企业的淘汰和迅速灭绝。

对于还活着的公司来说,是否继续扩张已经成为一个难题。

张志聪在界面上向记者证实,冠宇的扩张不会停止——预计今年将开放8万台,明年将开放10万台。

他解释说,规模和利润之间有关系:“50,000个房间是一道屏障,没有良好的数字平台和运营能力,我们无法突破这道屏障;达到利润转折点花了10万小时,不可能有如此大规模的利润。只有当房间超过200,000个时,利润才会更高。”

无法快速到达利润转折点,他称之为无法达到“逃逸速度”,这种公司有两种死法——快速死亡,意味着现金流无法支撑;缓慢死亡意味着某些特定项目的现金流可以维持,但考虑到公司层面的管理成本,从长远来看这是一种损失。

"发展缓慢的公司不能再扩张和增长了."张志聪说。

“行业重组才刚刚开始。无论它是分散的还是集中的,仍然会有公司不能支持它。”张志聪认为龙湖不在这一列,“我们在这个行业交的学费更少”。

然而,这并不意味着龙湖关羽没有遇到任何困难。根据龙湖集团2018年年度报告,去年共有53,000多套公寓开业,总入住率为50.1%。2018年是关羽迅速扩张的一年。大量不成熟的项目降低了租金数据。

这也减缓了今年的锦标赛。

张志聪承认,今年的发展速度与去年相比有所放缓。“我们意识到我们需要提高现有项目的运营质量,团队需要时间成长。今年,对主题的要求也变得更高,限制了开发速度。”

从2019年开始,冠宇提高了对各方面投资和扩张的要求,包括内部投资、融资和后期运营。

对于一些表现不佳的项目,皇家住宅团队在今年研究后坚决终止了这些项目。“这类项目的特点是地点和财产条件差,根本不能满足业务需要。在我们的300多个项目中,大约有五六个这样的项目。”张志聪说。

另一类表现不佳的项目被判断为对物业本身具有未来价值,但周围环境和配套设施跟不上。关羽团队研究此类项目的新方案,并努力提高运营质量。张志聪表示,已经成熟6个月的项目平均入住率在90%以上。

作为龙湖四大航运路线之一,关羽今年上半年的收入为4.3亿元,同比增长207%。张志聪表示,年租金收入目标超过10亿元,明年租金收入超过20亿元,开始实现微利。

这个行业“不成熟”

如今,长期租赁公寓行业正在散发着秋天的寒意。相反,张志聪认为悲观的声音不仅警示了行业,也带来了新的机遇。

在许多住房企业和外部机构减少投资、行业重组的情况下,这种情况可能会引起国家的进一步关注。

竞争对手越来越少,行业成本也下降了很多。过去,许多企业同时抢劫财产。现在价格已经降低,甚至超过了公寓的租金。这也导致了行业中剪刀差的扩大。

在客观层面上,该政策仍然是有利的,并有更多的机会收购大量资产。例如,南京等城市允许商业地产出租。

”这个行业非常“不成熟”。张志聪强调,租赁住房行业不可避免地面临许多有待解决的问题,包括顶层设计和政策执行。

“政策法规和管理制度不完全匹配。许多企业和媒体都担心这些问题。”然而,张志聪认为,这些迟早不是问题。

“例如,今年1月,财政部住房和建设部试行中央财政补贴,支持北京、长春、上海和南京等16个城市的租赁住房企业,以促进住房租赁市场体系的完善。像这样的政策肯定会对该行业大有帮助。”他说。

去年龙湖与新加坡政府投资公司(gic)和加拿大养老基金投资公司(cppib)联合建立了一个长期公寓投资平台,投资中国一线和核心二线城市的长期公寓项目。

事实上,这些投资公司都是“过去的人”。“他们都经历了自己国家从建立和出售资产到增加经营价值的过程,经历了太多的行业转型,因此他们对中国的租赁住房业务非常乐观。”

"龙湖决心发展租赁住房业务,不会改变."张志聪表示,他相信中国未来的住房模式将真正实现“租购并举”。中国住房将由四大板块组成,包括市场化购买、国有产权、政府廉租房和公共租赁住房以及市场化租赁住房。

“90后”与“00后”研究

在确定这一趋势后,张志聪就龙湖今后如何做好租赁住房这一主要水路业务谈了几点看法。一是研究城市青年的需求;二是均衡推进“重、中、轻”三种资产持有模式。第三,我们对长三角等大都市地区的发展持乐观态度。

接管关羽的生意后,张志聪说他经常想知道“90后”和“00后”的需求是什么。

这一代人是在中国经济繁荣时期成长起来的。他们没有经历过物质匮乏的时代。然而,在他们的成长过程中,他们的父母可能很忙,甚至他们中的许多人是“留守儿童”,他们有更深的心理需求。

张志聪说关羽想让这个项目“符合城市青年的品味,也能实现城市青年的价值”。

除了共享空间的硬件,如娱乐、健身、音视频、接待等。,也需要由高效机制构建的操作系统来实现社区和用户之间的信任关系,而严密的安全系统对于创建安全感也是必不可少的。这是经营长期公寓所需的软实力。

在规模扩张方面,龙湖将资产收购分为“重、中、轻”三种类型。重资产是指被收购、开发和经营的财产,中资产是指租赁或股权合作10年以上的财产,轻资产是指纯品牌出口和经营管理。

目前,冠宇磁盘总面积的30%左右是重资产,70%左右是中、轻资产。“我们不会关注任何一个项目。三者将根据实际市场情况均衡同步发展。”张志聪说。

上海作为长江三角洲的中心,是龙湖的发展中心。龙湖冠宇发展部苏湖公司资产管理负责人徐振军表示,冠宇现已登陆上海除金山区以外的所有地区,拥有11000台。目前,上海项目各项指标均居全国前列。

“我们对长三角都市圈更加乐观。这不仅是空间和数量的增长,也是所有产品的着陆。”徐振军表示,上海宝山新推出的冠宇古村店,规模超过500套,配有公共庭院、篮球场和400米跑道。

然而,张志聪也指出,长期租赁公寓行业最终是一场资本竞争,这取决于谁的融资成本更低。截至2019年年中,龙湖集团的平均借款成本为4.56%,仍是民营企业中最低的。“对我们来说,最好的地方是不要担心融资问题。我们现在需要做的是改进我们的运营。”

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